Questions from MihaiT

[aismail]

• Ce presupune inchierea prin agentii fata direct de la proprietar?
• Ce se intampla daca proprietarul nu vrea sa faca contract? Am niste prieteni care au doar o foaie scrisa de la ei, fara notar sau ceva.
• In general, se poate plati chiria prin transfer bancar?
• Pot sa vorbesc cu proprietarul sa plateasca el facturile?
• Cam cat sunt disponibili sa lase la pret la negocieri? (e cam stupida intrebarea, dar sunt super curios)
• La ce ar trebui sa fiu atent la un apartament? Am tot auzit ca peretii sa fie din caramida, etc.
• E mai complicat sa inchiriez un aparatament daca vrem sa stam mai multi?
• Exista ceva site in care sa vad preturile medii pentru diferite zone?
• Cam cat dureaza toata partea cu actele? Pot sa ma mut inainte sa fie gata?
• Ce poate sa faca proprietarul sa faca dupa ce am facut actele? Poate sa vina cand vrea el si chestii din astea?

[cosminhogas]

Eu as mai adauga intrebarea legata de cine suporta costul reparatiilor pentru stricaciunile care apar sau intrebarea legata de locul de parcare aferent locuintei. Daca vrei, dpdv juridic iti pot raspunde cam la toate, daca imi dai cateva zile sa prind un moment liber sa scriu.

[aismail]

@cosminhogas ar fi tare! Hai ca o sa creez niste draft-uri de documente cu raspunsurile non-juridice si mi-ar face mare placere sa le completezi. Sau direct in documente (le voi link-a aici), sau in comentariu si le integrez eu apoi.

[cosminhogas]

Intrucat nu am gasit inca link-urile, e ok sa dau un comment si vezi tu cum le integrezi dupa. Q1 - Agentul este in principiu un nene/tanti care pune in contact cererea si oferta, respectiv stie (din pacate in Bucuresti sunt putini care chiar stiu cu ce se mananca treaba asta, in general totul se face dupa ureche, de asta apar si probleme) ce ofera si ce doreste proprietarul, ce ofera si ce doreste potentialul chirias. Vorbind pe romaneste, il contactezi, ii zici cam ce zone ai vrea, cate camere, cati bani esti dispus sa dai si cam ce utilitati ai dori si el iti selecteaza din lista de apartamente pe care le are pe cele cateva care te-ar interesa, pe baza informatiilor furnizate. De principiu agentul ar trebui sa te multumeasca dupa maxim 2-3 vizionari, asta daca nu esti cine stie ce persoana pretentioasa. Pana aici totul pare roz, avantajele apelarii la o agentie fiind evidente - economie de timp si de consum nervos, oarece certitudine ca proprietarul e ok, usurinta de a gasi ceea ce doresti. Hai sa vorbim despre dezavantaje, si sunt multe aici. In primul rand motivatia agentului este comisionul pe care il va primi in urma inchierii contractului, care conform cutumei dambovitene este contravaloarea chiriei pe o luna, 1/2 fiind achitat de noul chirias iar 1/2 de catre proprietar. Mare atentie la agentii, intrucat sunt destui care comisioneaza si vizionarile, ceea ce mi se pare total aiurea si nu ai obligatia sa platesti, chiar daca agentul insista si se tiganeste. Cum spuneam, interesul agentului este sa-ti gaseasca o chirie cat mai scumpa, ca si comisionul sa fie pe masura. Si sa nu piarda prea mult timp cu tine. Faza e ca, din experienta si din relatarile prietenilor si cunostintelor patite, cam intotdeauna va incerca sa-ti bage pe gat un pret cu vreo 50 euro mai mare decat ai cerut, incercad sa te convinga ce afacere buna vei face. Ideea e ca daca iti place ce iti ofera, incearca sa negociezi si vei fi surprins sa vezi cata marja de profit si-a lasat si cum va mai scadea din pret, eventual ulterior poti incerca o negociere direct cu proprietarul. Contractul care il face agentul este echivalentul unui proces verbal de predare-primire si nimic mai mult, daca proprietarul nu inregistreaza venitul la ANAF si nu semnati un contract tip, bineinteles asta inseamna ca va avea de platit impozit (17,5% din 3/4 din suma anuala) si marea majoritate se feresc de treaba asta, facand totul la negru. Cat despre inchirierea direct de la proprietar... e destul de greu sa gasesti asa ceva, daca nu cunosti direct pe cineva care inchiriaza, asta pentru ca, din comoditate, majoritatea apeleaza la agentii, iar cei care dau anunturi individuale sunt contactati rapid de agenti (care vaneaza astfel de anunturi si sunt incantati sa isi ofere serviciile), deci in 99% din cazuri tot la agentii se ajunge. Q2 - Cum am spus mai sus, contractul facut prin agentie nu are cine stie ce valoare. Contractul este cel facut pe modelul ANAF si depus la finante impreuna cu declaratia de venit din cedarea folosintei unor bunuri, care trebuie depuse in termen de 15 zile de la incheierea contractului. Nu este necesara autentificarea actului prin notar. Daca proprietarul nu doreste sa se complice cu ANAF-ul (care nu este deloc o institutie user-friendly, in sensul ca trebuie sa stea jumatate de zi la cateva cozi si sa asculte functionari cum tipa la el doar pentru ca vrea sa dea bani la stat, ceea ce mi se pare de un penibil extrem), atunci comite infractiunea de evaziune fiscala, adica nu declara niste venituri care ar trebui impozitate. Chestia asta e cu dus si intors, in sensul ca lipsa unui contract oficial supune atat pe chirias cat si pe proprietar la niste riscuri. Legea ii apara pe amandoi, insa doar in baza acelui contract inregistrat la finante. Ideea e ca acel contract il protejeaza in special pe proprietar, care beneficiaza de un termen de preaviz de 30 de zile daca vrei sa pleci si iti poate cere sa ii repari stricaciunile prin casa etc. Pe tine ca chirias te protejeaza doar din ideea in care trebuie sa iti ofere un preaviz inainte de a te da afara (pe C civil vechi era de 60 zile, nu stiu pe asta nou, dar cred ca tot cam asa) si ca legea vorbeste clar de cine ce cheltuieli trebuie sa acopere, respectiv chiriasul doar pe cele necesare (intretinerea, curentul, micile reparatii cotidiene), iar proprietarul restul (fondul de rulment, reparatiile mari etc).

[cosminhogas]

Q3 - se poate, chiar e recomandat, intrucat astfel ai dovada platii Q4 - facturile cad in sarcina chiriasului, ca doar el consuma. Poti vorbi cu proprietarul in sensul asta, dar nu cred ca va accepta, un apartamnet inchiriat nu are regim de camera de hotel Q5 - depinde cum si cand pui problema, depinde de agent. Iarna de exemplu sunt dispusi sa lase mai mult ca sa nu stea gol si sa aiba de platit caldura. Vara si toamna e cerea de chirii mare si nu vor lasa cine stie ce... depinde cat de disperat e proprietarul, cat de disperat esti tu si cat de abil e agentul. Eu am reusit la Lujerului sa scad de la 250 euro la 200+impozit, folosind argumentele unei sederi indelungate si unei seriozitati maxime. Q6 - uita-te la imprejurimile blocului, la cum arata casa scarii in general. De la avizier vei culege informatii foarte valoroase - cuantumul mediu al intretinerii, daca sunt restante si cat de grave, sa nu te trezesti in special iarna cu niste facturi astronomice sau fara apa calda nevinovat. Din ce sunt facuti peretii influienteaza efiienta termica si izolarea fonica. De asemenea poti vorbi cu vecini sa-i mai intrebi una-alta, ca de ex. vara-mea care a nimerit intr-un apartament in Drumul Taberei cu o baba nebuna deasupra (nebuna cu acte si tratament) si care facea crize noaptea, galagie etc fara ca cineva sa-i poata face nimic, si au trebuit sa o suporte ca nu au avut incotro- semnasera deja contractul. Pe mine in special m-ar interesa imprejurimile sa fie safe si curat si sa nu aiba asociatia datorii prea mari. Q7 - Daca vrei sa stai mai mult e fix aceeasi procedura, nu e mai complicat, poti face si contractul pe mai multi ani. Atat ca am impresia ca proprietarul va trebui sa depuna anual la finante declaratia de venit. Q8 - Am auzit ca ar fi ceva site-uri dar nu stiu mai mult. Oricum preturile sunt orientative si totul se stabileste in urma negocierilor. Q9 - Te poti muta imediat ce te-ai inteles cu proprietarul. In 15 zile de la incheierea contractului trebuie sa depuna dosarul la ANAF, de unde contractul inregistrat se poate ridica dupa 10 zile (la sectorul 6 asa era, desi am auzit ca mai variaza). Q10 - Dupa incheierea contractului proprietarul devine in termeni juridici "nud-proprietar", adica nu mai are drept de folosinta supra bunului, ci doar drept de dispozitie, intrucat in cazul locuintelor nu prea se poate vorbi de uzufruct. Asta inseamna ca nu poate intra in casa fara acceptul chiriasului (recomandabila este schimbarea yalei cu una proprie, astfel incat proprietarul sau fostii chiriasi sa nu aiba cheie... va puteti trezi cu surprize nu din partea proprietarului, care sa fie de buna credinta, ci din partea unor fosti chiriasi care sa mai aiba o copie dupa cheie). Proprietarul poate vinde, insa cumparatorul este obligat sa preia si contractul de inchiriere si sa-l respecte. Q11 - cum am mai spus, cheltuielile mari trebuie suportate de catre proprietar (inclusiv fondul de reparatii sau de rulment), iar cheltuielile minore de utilizare de catre chirias (micile reparatii - schimbarea unui bec, a furtunului de la dus, din astea). Apropo, la Q1 am gresit la cuantumul impozitului, nu e 17,5 ci 21,5% din 3/4 (16% impozit pe venit si 5,5% CAS, iar 1/4 din venit este scutit de impozit)

[aismail]

@cosminhogas -- multumesc, inca nu am apucat sa fac scheletul de documente (busy week!). O sa sparg ce ai scris tu si voi porni de la asta. Este grozav!

@tiriplicamihai check this out! The power of open source :-)

[tiriplicamihai]

Tocmai ce citeam, multumesc!