ixxmu
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3 months ago 鬼知道，常西湖有多难！ by 米宅郑州买房社
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不黑也不吹，今天来聊聊常西湖新区。
规划决定区域发展的上线。
常西湖的规划等级很高，定位市级行政中心，是郑州“一心两翼”西翼中最核心的新区。
相比其他新区，这里资源倾斜明显。
尤其是趁着民族运动会的东风，规划落地速度很快，四大中心、地铁等配套设施接连落地。
▲四大中心航拍
另外，郑州日报、晚报、中原网、正观新闻等现代传媒全部集中在博体路上的郑州报业集团。
不仅如此，这个片区还有着惊人的密集地铁网，1号线、6号线、10号线、14号线均已通车，还有即将开建的T3线，联动双湖科技城。
▲地铁线路图
地铁线路以及换乘站点的密集程度都是所有新区之最。
依托中原区的教育资源优势，常西湖新区落地的学校都很优质。
伊河路小学教育集团建设路第六小学，伊河路小学西校区以及四大中心附近的郑州外国语小学都不错。
好点的初中有郑州外国语中学莲湖校区、郑州外国语中学西流湖校区、桐柏一中教育集团兴国路中学。
作为市级行政资源的外迁承接地，郑发大厦已经有房管局、社保局、人力资源局、公积金中心等部分单位入驻。
很长时间以来，这个区域都是依靠行政中心、四大中心带来的资源支撑，产业概念一直被淡化，很少被提及。
没有支柱型产业，不打造就业中心，人口导入就慢，平时来看个演唱会，打卡个美术馆，能短暂地吸引人来，但留不住人。
于是民族运动会后，常西湖继续在北部片区打造中原科创绿谷，注重科创产业引进。
科创绿谷规划增加了大量产业用地，突出产城融合的概念，大力发展科技创新服务和智慧应用产业，吸引科技创新型企业和科技创新型人才集聚。
目前该核心区域已经动工建设，这两年签约了不少科创企业，比如说：
华润智慧燃气项目、东方雨虹区域总部、企业家产业园、合生文化产业园等等。
商业商务体量庞大，丝毫不输郑东新区CBD，已签约有汇艺万豪商务综合体。
西北角两宗商业地块，华瑞紫韵城与万达已签约，预计将在2026年10月正式开业。
中原科创绿谷正在加速落地，是目前整个常西湖新区最大的利好。
以上是常西湖新区的优势所在，当然，这里一定也是有先天劣势的。
民族运动会之于常西湖是机遇，也是危机。
2018-2020年是常西湖新区的高光时刻，此后常西湖新区的步伐放缓，逐渐失去关注度。
穿越时间周期，民族运动会之后的发展，才是常西湖下半场要面临的真正考验。
常西湖的第一个问题在于：没有统一规划，野蛮生长。
目前落地比较好的滨河国际新城和双湖科技城都是由中建主导，从土地整理到基础建设再到后期营宣传都由中建手把手带着做，城市界面很新，很规整，配套落地也更快。
如今再来对比看常西湖新区，更像是专为民族运动会而打造。
民族运动会之后关注度降低，也没有操盘手来统一规划，全靠各开发商自己发力，缺乏系统的推广、宣传和运营。
2019年之前，常西湖新区赶上了郑州大建新区的末班车，也有举办民族运动会的迫切需求，四大中心、区域道路等基建做的七七八八，已经有了新区的雏形。
在这之后的三四年，区域整体变化不大，尤其是四大中心再往南，大片的荒地待开发，住宅盖不起来，配套落地格外慢。
从植物园往东看，陇海快速路两侧是这个样子的：
▲儿童福利院、郑州国防科技学院待拆迁
常庄水库周围的景观公园以及替代九曲莲湖的绿地公园都还是荒地。
▲常庄水库航拍图
▲规划湿地公园现状
中原区70%的水系来自于常西湖新区，生态环境本来是一个很好的价值点，没有发挥出来，很可惜。
金马凯旋签约万达打造中原第四代万达至今还是建材大世界，中央大街的商业与锦艺解约，暂时也搁置了，“奥体LIVE”直到今年一月份才有好消息传来，启动的太晚了。
常西湖新区很大，南北跨度8公里，但是区域核心规划利好集中在中原西路、南水北调和两侧2公里的范围。
四大中心、规划的科创绿谷以及地铁资源都过于集中在这个小核心区，辐射范围有限，很难带动整个区域发展。
常西湖新区还有一个不得不面对的现实：这里清一色都是民营企业。
2017年，官方明确常西湖新区引入开发商的原则：
开发商先期缴纳资金不得低于50亿元；
具备房地产开发一级资质，全国排名前50强或河南省内排名前10强；
先垫资完成土地整理，后期再凭能力参与招拍挂；
准入条件相当高！
能进入这个区域的开发商虽然都是民营企业，但是哪个没有实力？
然而2021年下半年之后，三大红线出台，民营房企成为重灾区。
恒大、世茂接连暴雷，区域内多个楼盘缓建和停摆，给常西湖带来致命的打击。
常西湖几乎全是城改地块，千亩大盘，当民营房企资金受影响，拿地、开发、建设、销售等环节全部放缓，影响大盘成熟进度。
比如碧桂园凤凰城三期地块已拿，一直没有入市，原因很简单，市场不好、二期销售放缓。
融信奥体世纪、璀璨熙湖、恒大林溪郡也都是如此，节奏放缓，恒大林溪郡甚至后期地块还不知道何去何从。
过去几年，常西湖新区出让的土地，全是城改地块，没有一块净地出让，也就没有办法依靠土拍溢价给区域带来热度。
滨河国际新城和双湖科技城为什么区域热度高，很大原因就在于净地出让，有溢价，能不断拍出地王。
另一方面，常西湖的几个城改大盘瓜分完了超过90%的土地，导致区域内没有新的开发商加入，很难带来产品创新。
而且城改项目的容积率高、品质低，最后全部刚需流量化，改善产品几乎没有。
千亩大盘想要填满本身就需要时间，再加上每个项目都是单打独斗，民营房企又深陷泥潭，拖缓了区域整体发展节奏。
要不然，按照常西湖的规划等级和早期的配套落地速度，现在怎么着也比其他新区要成熟得多。
常西湖新区在售的新盘不少，百分百安全的不多。
南部组团：恒大项目停滞，只有融信奥体世纪、璀璨熙湖两个主力楼盘。
▲常西湖外国语中学停工
融信奥体世纪一期二期已交付，在售三期4号楼，单价13500元/平，三期地块推进慢，建议观望。
▲三期进度
璀璨西湖被央企中航接手，签约中原区伊河路小学教育集团毓秀路校区，三期尾盘在售，12000+元/平起，下个月交房，四期五期地块还没有进展。
▲璀璨熙湖航拍
四环外：永威西郡后期地块暂无动静，只有汇泉西悦城一个新盘。
汇泉西悦城目前在售9号院，优势在于单价低，9000元/平起，有地铁，千亩大盘最后一期，底商配套已经成熟了。
四环外，位置偏远，南侧临近铁路线，噪音影响大，这是硬伤。
北部组团三个千亩大盘：碧桂园凤凰城、裕华城和华瑞紫韵城。
碧桂园凤凰城目前在售二期，最便宜单价不到9000，工程进度不理想，不建议考虑。
裕华城目前在售二期均价10500元/平，预计今年10月份交付，优势在于楼下地铁口+伊河路小学西校区。
裕华的工程进度有点慢，现在有信达注资，一期1-4号楼已交付，其余还都没有交，至于二期可以先观望，等交房再说。
华瑞紫韵城目前在售五期天园，均价12000元/平，准现房。
有学校、有地铁，签约万达，紧挨着科创绿谷核心区，地段和配套优势拉满，华瑞作为民企，坚持到现在已经成为这个片区最后的赢家了。
华瑞紫韵城现在因为交房稳健，品质也不错，是目前这个片区的最优选，其他项目都建议先观望。
对于常西湖新区，这里有资源倾斜，行政资源、四大中心、地铁、学校以及规划的科创绿谷都是它的优势。
但是民族运动会之后，这里的热度没有了，大建新区的时代也过去了，这里的区域发展和配套落地速度明显慢下来了。
未来，这里如何面对下半场的考验，是常西湖新区，也是郑州其他新区值得深思的问题。
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