2022年终总结之我的买房经历

superleeyom commented 1 year ago

1、前言
- 其实我原本想偷懒不想写这篇文章的，但是后面想想，买房也是人生的一件大事，把这个整个过程记录下来，其实也是蛮有意义的，所以就有了今天的这篇文章，整篇文章记录了我整个买房的心路历程，也借此分享给那些正在考虑买房的朋友们，希望大家都能早日上车。
2、为什么想要买房
- 我曾在2021年离开深圳的时候，写了一篇《深漂5年随想》的文章，里面曾写到：「我觉得我想离开深圳的最大的一个原因是自己对房价的绝望吧」，常年的租房生活，让我实在是受够了那种漂泊和居无定所的状态，我就特别渴望拥有了一套属于自己的房子。机缘巧合，我来到了号称省会房价洼地的城市：长沙，在这工作和生活一段时间后，慢慢的喜欢上了这座城市，所以脑袋里面就萌生了要在这里买房的想法。
3、买房前期准备
- 3.1、户口迁移
  - 要在长沙这边买房，首先你得要有购房资格，目前就说最常见的两种，更详细的可以见：《长沙购房资格》：
    - 1、户籍不在长沙，只需要连续缴纳 2 年的长沙社保
    - 2、户籍转到长沙，在长沙工作，连续缴纳1年的长沙社保
  - 所以很明显我不符合条件1，只能靠条件2，所以在2021年10月国庆节的时候，我把自己的户口从邵阳老家，迁到了长沙。迁长沙户口其实比较简单，直接可以在线操作，通过 APP 我的长沙：户口服务-自贸区人才引进落户，填写相关的信息，即可完成落户，预计等待 1周的时间，就可以收到新的户口页，原本的旧的户口页也就失效了。
- 3.2、公积金迁移
  - 由于后期买房肯定需要公积金贷款，所以我就计划把深圳的公积金额度全部转移到长沙的公积金中心来，但是由于政策缘故，必须要在你工作的城市工作了6个月后，才能将公积金转移到另外一个城市，所以公积金的迁移，是在 2022年的3、4月份的时候操作的，这个步骤也可以直接在线操作，住建部推出的“全国住房公积金小程序”，手机上点一点，就可以轻松办理公积金转移接续，还是蛮方便的，具体的流程可以见：公积金转移接续，手机上就能办啦！（附操作指南），转移大概花了 10个工作日的样子，就完成了转移。
- 3.3、与置业顾问的初次接触
  - 在2022年4月份的时候，我的一个大学同学过来长沙玩，从聊天中得知他在长沙买了房子，他的表哥刘哥就是他的置业顾问，恰好那个时候我也初步有打算买房的想法了，然后就加了刘哥的微信，两个人碰面聊了一两个小时，刚开始的时候，对于房地产这块算是一窍不通，通过和置业顾问的简单唠嗑后，我也算是对长沙房地产有了一个初步的了解，但是由于我购房资格最迟都要到2022年的10月份才有，所以刘哥的建议是要我再过几个月后再来，前期可以先明确自己要买的片区和楼盘，等到了大概九、十月份的时候再联系他，期间不懂的都可以问他。
- 3.4、购房知识的学习
  - 初期我对房地产这块确实是啥都不懂，什么户型图，楼盘，真的是一窍不通，我当时还在推特上专门发了条推，结果一堆的热心的推友来建议：
  - 后面我也忘了是在哪里看到了（知乎？），有个专门做长沙房地产的公众号：春小楼，他写了很多针对小白用户买房的教程，专业术语介绍，楼盘测评，满满的全是干货，对于刚准备买房的小白用户，真的是太有用了，真的非常推荐这个公众号。
  - 另外除了公众号，可以在安居客 APP 上查看各种楼盘信息，每天可以没事的时候，随便看看，了解下楼盘信息，但是千万不要注册手机号，我之前就是因为不懂，注册了手机号，导致手机号被泄露，天天被一堆的房产中介骚扰，苦不堪言。
  - 这里对于长沙房市，可以再推荐一个小程序，叫做：长沙选房通，这上面可以了解长沙所有的楼盘信息，非常的实用。
- 已上几件事情准备完毕后，基本上只需要静静等到购买资格到手了。
4、开始准备买房
- 在储备了部分的购房知识之后，时间也来到了2022年的10月份，这个时候我也有了购房资格了，恰好国家也出台了很多购房利好政策：公积金最高额度可以到70w和商贷利率降至4.1，这个时候我觉得这是最近几年最好的购房时机了。
- 4.1、明确购房预算
  - 首先需要明确自己手里有多少的钱可以准备首付，自己的月银行流水是多少钱。打个比方说，你手里有50万来准备首付，最简单的算法是按首套三成来算，50万除以0.3，得出166万的房款总价。但是这个还不够，你还要把维修基金和契税也算在内，这两者按4万元去预估，也就是你的首付其实只有46万元。另一个方面你可以贷款的金额跟你的银行流水也有一定关系，流水需要覆盖你的月供2.2倍。这样算来，你可以接受的房款总额为153万元，按揭贷款总额为107万元，这样30年贷款月供为5517.31元，你的银行流水需要12000元以上，才能承受这个月供。
- 4.2、明确购房需求
  - 刚需和改善是现在购房者买房的主要倾向，我给自己的定位就是刚需，主要的需求点如下：
    - 1、主要还是自住
    - 2、交通便利性，有地铁，上班交通方便，通勤时间在半小时以内
    - 3、增值以及流通性，考虑后期置换的可能
    - 4、最低要求三室户型
    - 5、居住环境安静，楼层考虑中间偏上
    - 6、周边有学校，考虑到小孩上学问题
  - 所以明确好自己的需求点非常重要，因为：在预算有限的情况下，真的没有十全十美的房子，带着自己的需求点，才能后续更好的挑选适合自己的房子。
- 4.3、片区的选择
  - 由于我自己目前从事IT软件行业，因为河西有麓谷软件园，利好互联网行业，而且我现在上班的公司也在河西，所以我压根不考虑河东，只考虑河西的楼盘。河西这边目前两个区的就是岳麓区和望城区，我个人考虑的是岳麓区，退而求其次再考虑望城区。
  - 区域选择好后，进一步就是选择板块，通过我自己的分析，我刚开始初步考虑的几个板块如下：
    - 滨江，月亮岛，谷山，麓谷，市政府，梅溪湖，洋湖
  - 后面我觉得梅溪湖和洋湖离我目前上班的地方（湖南省金融中心）还是太远了，就不想考虑，进一步缩减范围：
    - 滨江，月亮岛，谷山，麓谷，市政府
- 4.4、楼盘的选择
  - 在确定好片区后，基本上就可以根据自己的预算，选择适合自己的楼盘了，按照我自己的经验，通常选择楼盘需要考虑如下的几个点：
    - 1、开发商：在面临各种房地产暴雷事件后，选择国企&央企背景的房地产公司真的太重要了，即使暴雷了，好歹也有国家兜底，毕竟大部分的人买房都是掏空了家底，谁不愿意看到自己买的房子无法交付。
    - 2、地段：地段好，以后的房子升值空间大，房子流通性高，地段也是我们要考虑的一个点。
    - 3、户型：户型这个主要就是看自己喜欢了，我的计划是最低要3/4室2厅2卫，这样的话，基本上可以满足以后的三口之家，自己和老婆1个房间，小孩1个房间，要是以后有亲戚或者父母过来住1个房间，所以预算有限的情况下，尽量的考虑3～4室的户型。
    - 4、学区：考虑到以后小孩上学问题，居住的小区有小学和初中也是非常重要的点。
    - 5、交通：地铁一响，黄金万两，所以如果购买的房子有地铁，真的会极大的增加出行的便利性。
    - 6、周边配套：周边生活设施是否齐全，比如超市，商超，菜市场等等这些，不然买个菜都还的去很远的地方。
    - 7、价格：在明确了自己的购房预算后，基本上价格这个事情也就明确了，这里要注意点就是毛坯和精装的区别，目前大部分的楼盘都是精装，极少数的是毛坯，在长沙这边，房地产的精装的预算一般是2500的价格，但是听身边的同事反馈，实际交付的质量都不值2500，所以如果能选择毛坯，尽量还是选择毛坯吧，以后自己花点时间和精力装修。
    - 8、其他：其他的要考虑的点就是比如：交付时间、精装信息、塔楼还是板楼、楼层高度等等，这些点自己可以酌情考虑。
  - 我自己比较懒，实地去看的楼盘不多，目前粗略的总结了我目前看过的几个盘，通过Excel 汇总了下，有部分数据可能不准确，仅供参考：2022购房楼盘总结
  - 其实到最后我只考虑两个盘：中建麓江府和天健云麓府，由于中建麓江府需要认筹抽签，我当时打算是：如果抽中，就买中建麓江府，否则就买天健云麓府，结果认筹当天，中建麓江府的认筹人数没有超过房源，最后采取了按认筹顺序选房，当天和女朋友一起选到了我们还算满意的楼层，最终上车了中建麓江府，我总结了下我选择麓江府的几个主要原因：
    - 1、开发商是有国企和央企背景的中建和长沙轨道交通联合打造的，背景还算靠谱
    - 2、地段位于长沙二环内，滨江板块，靠着湖南省金融中心，离我上班的地方也挺近的
    - 3、118的户型非常不错，可以做四室，类板楼，18层的小高层
    - 4、小区自建幼儿园，小区门口紧挨着白马实验小学，初中长郡滨江中学也离的很近
    - 5、目前地铁已开通的有福元大桥西地铁站，已规划的有8号线岳华路站，过了福元大桥就可以去开福区中心北辰三角洲
    - 6、周边配套有凯德壹、渔人码头、湖南省金融中心、奥克斯广场，都已经非常成熟
    - 7、价格的话是 1.43w 的价格买的毛坯，说实话价格确实比较贵，但是还是那句话，一分钱一分货，没有十全十美的房子，你要想它各个方面都满足自己的要求，你就得承受它的高昂的价格
- 4.5、贷款的选择
  - 楼盘选好了，楼层也确定了，剩下的就是要交首付款了，这里就涉及到一个贷款方式的选择：
    - 等额本金：逐期递减还款，总利息最少，但是每月月供都在变，越来越少
    - 等额本息：每期等额还款，总利息多
  - 我咨询了很多的朋友他们目前的还款方式，大部分的是选择等额本息，他们的建议是如果以后有提前还款的想法，就选择等额本金，否则就选择等额本息，考虑到通货膨胀以及我自己后期并无提前还款计划，结合我自身目前的需求，我最终选择了等额本息的还款方式，首付3.6成，一共61w，总贷款107w，贷款方式采用组合贷，70w的公积金，3.1的利率，37w的商贷，4.1的利率，30年月供4700～4800，总体在我的承受范围之类。
5、买房后续
- 基本上交完首付，剩下的就是签合同、公积金面签等一系列的繁琐的手续，需要准备的资料也是一大堆，我粗略整理了下如下的资料：
- 合同现在都是线上签署，用的APP叫 长沙住房，大家签署的基本上都是一样的，如果不放心可以花点钱让专业的人审一下。
- 再个就是首付款的收据一定要保管好，后期交房的时候，需要拿这个首付款的收据去换那个带税率的发票，所以这个不能搞丢了，后期一定要保管好。
- 基本上这些搞完，公积金贷款放款后，就开始还贷了，30年的换贷生涯就开始了。
6、总结
- 我在 2022年11月13号的晚上，发了条推总结了自己当时买房后的感触：
- 但是现在再仔细想想，我感觉一切都是值得的，对于我们这种农村娃来说，要想在大城市安家，确实挺难的，但是只要迈出第一步，后面的问题自然而然都会慢慢解决。房子是家的依托，虽然租房也可以使生活愉快，但从心底里不觉得是家，有一个自己的小窝，给身边人一个稳定的家，这就是我买房最大的动力吧。
- 以上便是我整个2022年的买房经历，希望能帮助到大家！有问题欢迎和我交流！